房地产市场利用杠杆将银行贷款从抵押贷款全面升级为抵押贷款。

时间:2019-01-31 21:33:38 来源:敖汉旗门户网 作者:匿名
  

[以下信息来源“中国新闻网”,由2017-05-15 11房地产网提供: 15: 51]

“如果将整个社会视为资产负债表,则债务方面是杠杆,资产方面是房地产。”这与光大证券(Everbright Securities)首席经济学家彭文生(Peng Wensheng)的类似比喻。

如今,以资产为基础的房地产市场一再升级,在调控的压力下,银行信贷也开始萎缩。当防止金融风险的重要性上升时,房地产“去杠杆化”也会更加深入。

一方面,由于低利率和长期贷款条件,各大银行,特别是股份制商业银行,对住房抵押贷款进行“买卖”。另一方面,发行住房公司的公司债券已成为监管机构关注的重点。配额的同比增长率大幅下降。

经济观察报从主要商业银行获悉,自2016年下半年以来,监管部门已发布内部文件或召集银行召开会议,要求全面控制房地产融资业务增长率,控制相关贷款风险。在股份制银行中,通常会向总部提交发展贷款审批权。

最近一次是在5月8日,中国银行业监督管理委员会发布了《商业银行押品管理指引》,对住房贷款实行更严格的限制,以防止银行资金侵犯房地产市场。

原因在于,在中央银行“缩水”的情况下,一些商业银行正在放弃原本称为“湘乡”的住房的“抵押贷款”,而是投资于利率较高的“抵押贷款”。

从“抵押贷款”到“抵押贷款”

据央行数据显示,自今年年初以来,大量资金流入房地产的现象并未减弱:第一季度末,房地产贷款增加1.7万亿元,占40.4%。同期增加各种贷款;个人住房贷款余额为190,500。 1亿元,同比增长35.7%。

然而,银行对抵押贷款的态度正在悄然发生变化。首先是配额收紧和利率上升。

自4月以来,主要城市已经提高了首套房抵押贷款利率,一线城市的大部分首套房贷已经上调至基准利率。尽管银行尚未明确表示难以批准抵押贷款审批,但在具体操作中,**利率难以通过。根据360数据,在全国35个城市的533家银行中,只有42家银行提供低于10%的利率,12家银行已停止放贷。 4月份,全国首套住房平均贷款利率为4.52%,比上月上调0.67%,抵押贷款利率折扣减少。

深圳房地产研究中心高级研究员李玉佳认为,由于担心自去年以来居民的杠杆率过高,今年新抵押贷款的数量已经减少。央行的目标是保持新抵押贷款占新贷款总额的比例。 30%或更少。

另一方面,银行贷款优惠开始从个人住房抵押贷款转向住房贷款。

就在4月份,央行增加了对中国国家开发银行,中国进出口银行和中国农业发展银行三家银行的贷款总额839亿元。 4月底补充贷款余额为2.3万亿元。

根据中国银行深圳分行个人贷款经理的说法,在商业银行,目前的情况是抵押贷款数量紧缩,抵押贷款业务量正在上升。一些抵押贷款业务经理正在转向*债务业务。 。

原因是虽然个人住房抵押贷款在所有贷款类别中的坏账率最低,但它们的期限较长且利率较低。在银行“去杠杆化”和融资成本上升的情况下,抵押贷款业务,特别是第一套住房抵押贷款,并没有赚到钱。相比之下,住房抵押贷款是消费贷款,利率一般上涨10%-30%。

“抵押贷款”已转换为“*贷款”,这在中小型银行和区域商业银行中更为常见。然而,经济观察报报道,自5月以来,国有商业银行中信银行也将其“家庭*贷款”业务升级至最高3000万元,最长期限为30年。

中信银行副行长兼财务总监方和英在4月的例行银行新闻发布会上表示,中信银行将大力发展“家庭*贷款”产品和个人住房*作为风险控制**。贷款。

方和英认为,房地产抵押品和信贷数据是风险控制的,而“家庭*贷款”产品的违约率和损失率较低。

5月8日,中国银行业监督管理委员会发布文件,加强对商业银行的监管。中国银行业监督管理委员会审慎监管局副局长王胜邦表示,在银行承诺中,房地产抵押品,包括商业房地产和个人住房,占比最高,达到50%左右。中国银行业监督管理委员会提出,对于房地产抵押贷款,应根据房价波动和利率变化进行压力测试。上述中国银行个人贷款经理告诉经济观察报,银监会加强了对抵押贷款的监管,主要是为了防止资金进入房地产领域。按揭贷款是以消费贷款的名义进行的,但在实践中,大多数仍然伪装成购买住房资金进入房地产市场。

住房业务贷款和债务都被封锁

经济观察报指出,在央行的抵押贷款数据中,个人住房贷款余额上升,银行对房地产公司的发展信贷显着下降。第一季度末,房地产开发贷款余额1.41万亿元,同比下降21.5%,比2016年末下降16.6个百分点。

民生银行向公众商人表示:“目前,银行对发展贷款非常谨慎,审批权也非常死亡。现在民生银行的地方分行没有发展贷款授权,审批权限是在总公司的房地产部门。“

一些银行家还指出,在目前的股份制银行中,发展贷款审批机构的批准非常普遍。交通银行上海分行负责人告诉经济观察报道,今年一季度该分行的房地产贷款额度基本上用于政府的社会住房项目。

在银行贷款总量中,发展贷款的比例继续下降。根据中国建设银行2016年年报,2016年建行房地产贷款余额2991.98亿元,比上年减少1149.98亿元。房地产业贷款比例也从2015年的4.29%下降到2.91%。

一般而言,在住房公司资助的资金池中,发展贷款比率高达30-35%。发展贷款总体萎缩意味着发展公司已经在减少杠杆率。 “例如,自今年以来,住房公司无法通过捆绑资金和杠杆来获得土地。”世界银行董事长陈劲松告诉经济观察报。 。

评级机构穆迪认为,今年开发商的流动性将继续收紧,住房企业的资金来源已大幅缩小。

根据万科于4月26日发布的消息,“考虑到近期的市场变化”,原定于同日发行的万科人民币15亿元(2.18亿美元)中期票据被取消。根据中原地产数据显示,今年第一季度,国内房地产企业债券发行量仅为649.5亿元,同比下降83.8%。在减少融资总额的同时,从住房公司获得资金的成本也在上升。数据显示,去年9月以前,房地产企业发行的债券利率约为4%。目前,这一数字已上升至4.2%至5.5%之间。

尽管如此,新一轮信贷紧缩并未对房地产公司造成“严重损害”。嘉里研究中心研究员方玲认为,由于去年房地产市场销售情况良好以及公司债券全部“储水”,短期内大多数房地产企业基本没有债务风险。

根据2016年主要房地产企业财务报告,房地产企业的经营现金收入和现金持有量均处于历史高位。例如,万科2016年的现金流入净额约为396亿元人民币。截至2016年底,现金约为870亿元。恒大去年的最终现金余额达到3043.3亿元,是上市以来的最高水平。

世茂集团创新金融部负责人沉俊义认为,这轮金融“去杠杆化”对一线房地产企业影响不大,至少目前对世茂的影响不大。 5月10日,世茂刚宣布已获得80亿元中期票据配额,有效期为2年,可分阶段发行。

据“经济观察报”报道,交易所发布的最新窗口指引是“有条件的自由化”。最新要求是,不符合现行债券发行要求的房地产企业,如果其他非房地产业务收入占营业收入的30%以上,也可以申报债券,但筹资使用只能用于非房地产业务和特殊账户监管。

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